Alternatief Masterplan FBNC

2. Bevolking en binding

De vernieuwingsplannen van Nieuw Crooswijk roepen de vraag op voor wie de vernieuwing bedoeld is en wat deze plannen voor de inwoners van deze wijk gaan betekenen. De wijk Nieuw Crooswijk maakt deel uit van geheel Crooswijk, van de deelgemeente, de stad, de regio. Vernieuwing van de wijk leidt niet alleen tot veranderingen in de wijk zelf, maar ook in de stad en de regio. Het lijkt er veel op dat de vernieuwingsplannen voortkomen uit een stedelijke agenda waarin ruimte wordt gezocht voor de huisvesting van huishoudens met een midden en hoger inkomen.

2.1. De bevolking

Nieuw Crooswijk, een wijk met bijna 5000 mensen in ruim 2100 woningen is het jongste deel van Crooswijk, maar na alle stadsvernieuwing in de zeventiger jaren in Rubroek en Oud Crooswijk, eigenlijk het oudste deel. In de jaren tachtig zijn veel woningen gerenoveerd. De bevolking van deze wijk vertoont vrijwel alle kenmerken van wat gangbaar is in oudere grootstedelijke wijken. De bevolking is jong. Veel huishoudens zijn eenpersoonshuishoudens. Waar er gezinnen zijn, is de helft éénoudergezin. Naar etniciteit is de wijk een bonte verzameling van Nederlanders, Turken en Marokkanen, Surinamers en Antillianen, Kaapverdianen, Spanjaarden en anderen. De kleine huishoudens (alleenstaanden) zijn vooral onder de autochtonen te vinden, de gezinshuishoudens komen vooral onder allochtonen voor.

Het is niet bepaald een rijke wijk, Nieuw Crooswijk. Gemiddeld ligt het inkomen zo'n 15% lager dan het Rotterdams gemiddelde en hierbij mag aangetekend worden dat het Rotterdams gemiddelde zo'n 10% lager ligt dan het landelijke gemiddelde. Landelijke koopkrachtplaatjes mogen er wel zijn, maar deze zijn niet meer dan een optelsom van duizenden koopkrachtplaatjes op wijkniveau. In Nieuw Crooswijk heeft 34% van de huishoudens een (officieel zo genoemd) laag inkomen, waar dit in de stad Rotterdam 22% is. Ook hier weer geldt dat de verhoudingen in Nieuw Crooswijk niet anders zijn dan in andere oudere stadswijken: Oud Crooswijk, Bospolder, Nieuwe Westen, Oude Westen en Hillesluis.

De inkomenssituatie heeft veel te maken met de sociale structuur van de bevolking. Waar veel jonge eenpersoonshuishoudens zijn, zijn geen tweeverdieners en de jonge leeftijd duidt op het begin van de loopbaan. Veel (autochtone) jongeren hebben (nog) niet veel te besteden, maar onder hen zijn er velen die een inkomensstijging in de komende jaren mogen verwachten. Daarnaast wordt het inkomensniveau ook beïnvloed door het relatief hoge aandeel allochtonen, van wie met name de eerste generatie een zwakke positie heeft op de arbeidsmarkt. Door een beperkte opleiding, andere taal en door discriminatie zijn over het algemeen alleen de laagbetaalde banen toegankelijk voor deze groep. Vooruitgang bij deze groep valt eerst te verwachten bij volgende generaties die beter uitgerust met taal en opleidingsvaardigheden de arbeidsmarkt gaan betreden.

2.2. De woningen

De heterogene bevolking woont in 2005 in ruim 2100 woningen, waarvan een zeer groot deel bestaat uit goedkope huurwoningen, zeg 300 euro per maand. Men zou dus kunnen zeggen dat dit laatste eigenlijk wel heel erg goed uitkomt. Over het algemeen laten de inkomens (vaak niet hoger dan 1800 euro netto per maand) een veel hogere huur niet toe. Uiteraard helpt de huursubsidie in het bestrijden van te hoge woonlasten en ongeveer eenderde van de huishoudens maakt gebruik van huursubsidie. Op dit moment echter lijkt er onder (grote groepen) in de zittende bevolking vooralsnog weinig of geen rek te zijn om duurdere woningen, in of buiten de wijk te bewonen.

2.3. De wijk en de stad

De samenstelling van de woningvoorraad en van de bevolking is geen toeval. De ene factor beïnvloedt de andere. Dit is in alle wijken het geval. Het simpele feit dat een wijk veel goedkope huurwoningen heeft, is niet op zich een probleem. Er is pas een probleem als een grote voorraad van goedkope huurwoningen de basis vormt voor een hoge omloopsnelheid, een lage vertrouwdheid met de wijk, een situatie met overlast en beheerproblemen die de situatie ter plekke onleefbaar maken. Er is dus meer nodig voor alarmering dan een statistiek van woning- en bevolkingskenmerken.

In Nieuw Crooswijk zijn geen signalen van hoge vertrek- en vestigingscijfers. De woonduur is gemiddeld acht jaar. In 2003 zijn er slechts weinig woningen in de vrije verhuur gekomen. Voor slechts 63 woningen (3% van de woningvoorraad) werd in de Woonkrant geadverteerd.
Nu is wel bekend dat veel verhuringen buiten de Woonkrant om plaats vinden (in verband met herhuisvesting van stadsvernieuwingskandidaten), maar dit illustreert alleen maar de hoge druk op de vrijkomende woningen in de wijk. We zien dit ook in de cijfers van het aanbod model in 2003. Voor elke geadverteerde woning in Nieuw Crooswijk kwamen gemiddeld 349 aanmeldingen binnen. Dit is nog hoger dan het cijfer over de gehele stad (249 aanmeldingen). Bij deze hoge aantallen mag wel bedacht worden dat er veel aanmeldingen én veel weigeringen zijn. Bij één van de drie verhuringen gaat de woning naar de eerstgeklasseerde. Bij de andere verhuringen treden één of meer weigeringen op en gaat de woning naar de eerstvolgende kandidaat.

Waar in allerlei betogen en beleidsnota's vaak zorgen, problemen, gefronste wenkbrauwen de boventoon voeren en wel eens de indruk wordt gewekt dat problemen wordt gezocht om beleid te kunnen maken, moeten we hier toch stellen dat:

• Het zware accent in de woningvoorraad op goedkope huurwoningen wonderwel past bij het zware accent in de bevolking op lagere inkomens.
• Er op dit moment geen signaal is dat woningen in de vrije verhuur onverhuurbaar zijn of worden.

Integendeel:

• Om diverse redenen (en één ervan zal zeker de huurprijs zijn) mogen deze woningen zich verheugen in een zekere populariteit.

Ook in de recent uitgebrachte veiligheidsindex van de gemeente Rotterdam valt Nieuw Crooswijk niet in de categorie onveilige of probleemwijken. Ook daarmee wordt aangetoond dat het een relatief rustige wijk is.

2.4. Kwaliteit

Daarmee is niet gezegd dat er geen problemen zijn of zich kunnen gaan aandienen. Het ligt voor de hand vooral te kijken naar de vraag of de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving wel afdoende is voor de bewoners, vandaag én morgen.

Veel bewoners hebben in de loop van de jaren binding met Nieuw Crooswijk opgebouwd. Uit een enquête blijkt dat driekwart van de bewoners negatief reageert op de stelling "Het is vervelend om in deze buurt te wonen". Zo'n 60% wil graag in de buurt blijven. De helft geeft aan dat er in de buurt veel vrienden en kennissen wonen.
Er zijn dus geen aanwijzingen dat de buurt een verzameling is van wegwillers, van huishoudens die met of zonder herstructurering de kans willen grijpen elders onderdak te vinden. De hechting en de vertrouwdheid is een belangrijk deel van het woongenot.
Maar daarnaast is er de vraag of de woningen zelf en de gehele fysieke structuur van de wijk niet versleten zijn en dus om vernieuwing vragen. Andere bijdragen gaan veel dieper op deze vraag in. Op deze plaats volstaat de constatering dat veel woningen eerder gerenoveerd zijn en dat waar gebreken zijn deze niet over de hele wijk te vinden zijn en niet zodanig van aard dat alleen door sloop deze gebreken kunnen worden weggewerkt. Het is daarom van belang om, veel preciezer dan tot op heden gepresenteerd, gebreken in beeld te brengen en een gedifferentieerde aanpak om deze te bestrijden te ontwikkelen. Een gedifferentieerde aanpak behelst, en dat is niets nieuws, niet alleen sloop/nieuwbouw, maar ook verkoop, samenvoeging, renovatie, onderhoud, waarbij sommige strategieën gecombineerd kunnen worden (bijvoorbeeld samenvoeging plus verkoop).
Het is verleidelijk een voorraad van zo'n 2000 woningen als een starre eenheid te zien waarmee je bij een doelstelling om voor midden- en hogere inkomensgroepen ruimte te maken, ongeveer niets kunt. Maar evenzeer als het onhandig is om de bestaande bevolking te zien als een categorie van onveranderlijk lage inkomensgroepen, is het om de bestaande woningvoorraad te zien als een categorie van onveranderlijk goedkope huurwoningen. Waar dynamiek zit in de vraagzijde en de bevolking, mag gezocht worden naar dynamiek en veranderbaarheid van de woning en het woonmilieu.

2.5. Kiezen

Daar gaat echter wel een keuze aan vooraf. Is de vernieuwing (agenda, aanpak) een traject van eigenaren en bewoners en andere betrokkenen tesamen en wordt de huidige bevolking en hun kinderen als (mede-)doelgroep gezien? Dit is een strategie van binding. Of wordt de vernieuwing (agenda, aanpak) meer bepaald door bepaalde portfoliokeuzen van de eigenaar (op zoek naar nieuwe markten), door stedelijke doelstellingen over midden en hogere inkomensgroepen (op zoek naar een locatie hiervoor), door ontwikkelaars (op zoek naar projecten)? In dit geval wordt het al snel een strategie van verdringing.

In de planontwikkeling van de strategische investeringsvisie, via de Structuurvisie naar Masterplan is een verschuiving waar te nemen van een bindingsstrategie naar een verdringingsstrategie. Tegelijk is ook zichtbaar dat de plannen (mede hierdoor) erg top down worden geformuleerd, erg inflexibel van aard zijn en alles in zich hebben van een blauwdruk voor het leven in 2015. Kennelijk wordt verondersteld dat alleen via de verdringingsstrategie stedelijke doelen over de ruimte voor midden- en hogere inkomensgroepen gehaald kunnen worden. Ontwikkelaars, corporatie, gemeente willen een hoge mate van zekerheid hiervoor en ketenen zich aan elkaar vast in het Masterplan. Daardoor gaat de flexibiliteit eruit en krijgt het plan alle trekken van spoorboekje tot 2015, wat er ook gebeurt.
Maar het bijzondere is nu dat met een bindingsstrategie er op termijn ook ruimte kan komen voor andere groepen. Bij een binding tussen het programma en de bewoners kan door gefaseerde sloop, verkoop, samenvoeging, verbetering, onderhoud, een stapsgewijze vernieuwing worden uitgevoerd waarbij het mogelijk wordt om de sociaal-economische vooruitgang van bewoners in de wijk te laten plaats vinden. Met het vasthouden van bewoners bouw je de emancipatie van de komende jaren in, met alle kaarten zetten op het aantrekken van nieuwe bewoners, met hogere inkomens, moet men afwachten of deze naar de vernieuwde wijk willen komen of voor een woning elders kiezen.

2.6. Discussie verder brengen

De discussie over de vernieuwing van Nieuw Crooswijk is armer dan de wijk zelf. De wijk wordt afgeschilderd als een vat vol problemen, als een bedroevende woon- en leefsituatie. Bepaalde kwalificaties over de wijk en de bewoners grenzen aan belediging. Van de weeromstuit worden er door anderen lyrische verhalen over de wijk verteld en komt er een zekere mate van buurtromantiek het debat binnen. Dit past allemaal in een woordenstrijd vol zwart en wit.
Tegelijk wordt de massieve sloopactie beargumenteerd als de enige manier om weer kwaliteit in het wonen te produceren en de stad weer op te stoten als aantrekkelijke woonstad. Van de weeromstuit wordt er op tal van plaatsen erg aan behoud van het bestaande gehangen. Ook dit past allemaal in een woordenstrijd vol zwart en wit.
Een verdringingsstrategie is onjuist omdat het de kansen in de wijk zelf miskent en leidt tot vernietiging van sociaal, fysiek en cultureel kapitaal. Dat laatste moet het bezwaar ertegen zijn. Of de Rotterdamse markt ontspannen genoeg is om een grote stroom herhuisvesting uit Nieuw Crooswijk, op te vangen, is de vraag. Over deze vraag zijn optimistische en pessimistische berekeningen te maken, maar het is niet de meest cruciale vraag. Het is immers niet meer en niet minder een vraag naar de praktische haalbaarheid van een verdringingsstrategie.
Tegen vernieuwen en investeren in Nieuw Crooswijk hoeft geen enkel bezwaar te zijn. Het is juist aan te raden om tijdige plannen te maken en uit te voeren. De initiatiefnemers van de Structuurvisie en het Masterplan verdienen lof voor hun bereidheid te investeren. Er zou -ook na het gemeenteraadsbesluit van voorjaar 2005- nog ruimte moeten zijn om de plannen meer passend te maken voor de vraag uit de wijk, het programma te differentiëren en de uitvoering te faseren. Dan is de botsing van 2004/2005 nog ergens goed voor geweest.

2.7. Verantwoording

Voor deze beschouwing is gebruik gemaakt van gegevens van het Centrum voor Onderzoek en Statistiek over bevolking, inkomens en woningvoorraad en twee onderzoeken van dit bureau: "Monitor aanbodmodel Rotterdam 2003" en "Woonwensen van WBR-huurders in Nieuw Crooswijk" (2003). Daarnaast is kennis genomen van de Structuurvisie Kijk op Nieuw Crooswijk (juni 2003) en het Masterplan van juli 2004. Andere naslagwerken zijn de volgende rapporten van de gemeente Rotterdam: “Woonvisie” uit 2003 en “Stand van het Wonen” uit 2003 en 2004 plus de notulen van de raadsvergadering van 3 februari 2005.

Federatie Bewonerscomités Nieuw Crooswijk © 2006 PAS (bewerkt voor HTML)